상가 중개수수료·계약 비용 누가 부담하나요? 권리금 잔금 전 확인사항

가게 인수자를 직접 구하고 권리금 계약까지 했다면, 이제 부동산 계약 비용은 누가 부담하고 권리금 잔금 전에 무엇을 확인해야 할까요? 기존 임대차가 정상적으로 만료되고 별도의 중개의뢰나 비용 부담 약정이 없다면, 기존 임차인이 새 임대차의 상가 중개수수료를 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 실제 의뢰 내용과 약정을 확인해야 합니다.

아래 서울시에서 제공하는 부동산 중개수수료 계산기로 상가 중개료를 계산해 보세요. 물건 유형은 ‘그외의 부동산’을 선택하시면 됩니다.

상가 계약 비용은 누가 부담하나요?

가게를 넘기는 과정에는 서로 다른 계약이 있습니다. 어떤 계약의 비용인지부터 구분하면 부담자를 확인하기 쉽습니다.

계약	일반적인 계약 당사자	계약의 목적
기존 임대차 종료·정산	임대인과 기존 임차인	보증금 반환, 미납 비용 및 점포 인도 정리
새 임대차계약	임대인과 새 임차인	보증금·월세·임대기간 등 사용 조건 확정
권리금 계약	기존 임차인과 인수자	시설·비품·영업상 가치 등의 이전과 대금 지급

권리금 계약을 체결한 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개비용까지 반드시 부담하는 것은 아닙니다. 공인중개사법은 중개업무에 대한 보수를 중개의뢰인에게 받도록 규정합니다.

계약 만료 후 나가는 기존 임차인

기존 계약이 11월 말에 정상 종료되고 새 임차인이 12월부터 입주한다면, 기존 임차인이 다음 내용을 약속했는지 확인하세요.

• 새 임대차의 중개비용을 대신 내기로 했는지
• 부동산에 인수자 알선이나 계약 조율을 의뢰했는지
• 기존 계약서나 별도 합의서에 비용 부담 조항이 있는지

이런 의뢰나 약정이 없다면, 새 임대차의 비용을 기존 임차인에게 청구하는 근거가 무엇인지 확인해야 합니다. 계약기간 중에 먼저 나가는 상황과도 구분해야 합니다.

임대인과 새 임차인

부동산이 새 상가 임대차를 실제로 중개하고 임대인과 새 임차인이 각각 중개의뢰인이라면, 양쪽에 각각 중개보수가 발생할 수 있습니다.

중개보수는 하나의 금액을 반드시 반씩 나누는 방식이 아닙니다. 각 중개의뢰인이 부동산과 자신의 보수를 협의하는 구조입니다.

직접 인수자를 구했어도 비용이 생길 수 있나요?

인수자를 직접 찾았더라도 이후 부동산에 어떤 업무를 맡기는지에 따라 달라집니다.

당사자들이 정한 조건을 문서로 작성하는 업무만 요청하는 경우와, 부동산이 보증금·월세·입주 조건을 조율하며 계약 성립을 알선하는 경우는 구분해서 확인해야 합니다. 중개는 거래를 알선하는 행위이므로, 인수자를 처음 소개한 사람이 누구인지만으로 판단하기는 어렵습니다.

부동산에 방문하기 전에 다음처럼 설명하면 좋습니다.

“인수자는 제가 직접 구했고 권리금 계약도 당사자끼리 작성했습니다. 이번에는 임대인과 새 임차인이 임대차계약을 진행하려고 합니다. 부동산에서 맡는 업무와 각자 부담할 비용을 미리 알려주세요.”

계약서를 쓰는 날 처음 비용을 듣기보다, 업무를 맡기기 전에 금액과 부담자를 확인해 두는 것이 좋습니다.

계약서 작성비와 상가 중개수수료는 어떻게 구분하나요?

‘계약서 작성비’나 ‘대서료’라는 이름만 보고 비용의 성격을 판단하지 마세요. 실제로 무엇을 의뢰했고 어떤 업무가 포함되는지 확인해야 합니다.

확인 항목	물어볼 내용
업무 범위	문서 작성만 하는지, 임대차 조건 조율과 중개도 포함하는지
비용의 근거	어떤 업무와 약정에 따라 청구하는지
부담자	기존 임차인·임대인·새 임차인 중 누구에게 청구하는지
총액	세금 포함 여부와 최종 지급액이 얼마인지
지급 시점	계약일인지, 잔금일인지

계약서 작성만의 비용을 일률적으로 무료 또는 특정 금액이라고 단정할 수는 없습니다. 구체적인 업무와 청구 근거를 확인해야 합니다.

다만 실제 중개업무에 대한 법정 보수·실비 한도를 넘는 금액을 다른 명목으로 받는 것은 금지됩니다. 중개보수 외에 작성비나 수고비가 추가된다면 그 근거를 확인하세요.

상가 중개수수료는 얼마인가요?

일반적인 상가 임대차 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다. 0.9%는 고정 요율이 아니라 상한입니다.

월세 계약의 계산용 거래금액은 다음과 같습니다.

보증금 + 월세 × 100

이 금액이 5,000만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70을 적용합니다.

예를 들어 보증금 2,000만원, 월세 100만원이면 계산용 거래금액은 1억 2,000만원입니다. 여기에 상한요율 0.9%를 적용하면 한쪽 중개의뢰인의 보수 상한은 108만원입니다. 실제 보수는 협의한 요율에 따라 달라집니다.

권리금은 보증금·월세와 별개의 대가이므로 위 임대차 계산식에 그대로 더하지 않습니다. 별도 권리금 관련 업무의 보수가 제시된다면 의뢰 내용과 비용을 따로 확인해야 합니다.

공식 계산기로 금액을 확인한 뒤, 부동산이 안내한 요율과 비교하세요. 부가가치세 별도 여부와 지급 시점도 함께 확인하면 됩니다.

권리금 잔금 전 확인사항

계약 비용을 정리했다면, 다음으로는 인수자가 실제로 점포를 인수할 조건이 갖춰졌는지 확인해야 합니다. 권리금 계약을 먼저 했더라도 임대인과의 새 임대차 조건이 모두 확정된 것은 아닐 수 있습니다.

1. 새 임대차계약이 성사됐는지

인수자와 임대인이 다음 조건에 합의했는지 확인하세요.

• 보증금과 월세
• 관리비와 별도 부담 비용
• 임대기간과 입주일
• 사용 용도와 계약 특약

‘12월에 들어오기로 했다’는 당사자 간 일정과 임대인이 동의한 입주 조건이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.

2. 새 임대차가 불발되면 권리금은 어떻게 처리하는지

이미 작성한 권리금 계약서에서 새 임대차가 체결되지 않을 경우의 처리 조항을 확인하세요.

• 권리금 계약을 유지하는지, 종료하는지
• 받은 계약금을 반환하는 조건은 무엇인지
• 반환 시점과 방법이 정해져 있는지
• 어느 당사자의 사유로 계약이 진행되지 않았는지에 따라 달라지는지

공식 권리금 표준계약서 안내에도 새 임대차가 체결되지 못하는 경우의 권리금 계약 처리와 계약금 반환 관련 내용이 있습니다. 다만 개인적으로 작성한 계약에 같은 조건이 자동으로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 실제로 서명한 계약서의 문구를 확인해야 합니다.

공식 권리금 표준계약서 안내 확인

3. 권리금 잔금일과 시설 인도일이 맞는지

권리금 잔금 지급, 시설·비품 인도, 열쇠 전달을 언제 진행할지 정리하세요. 일정이 서로 다르면 대금을 지급했는데 점포를 사용하지 못하거나, 인도 후 잔금을 받지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.

새 임대차의 시작일과 권리금 계약의 인도일이 연결되는지도 확인합니다.

4. 넘길 시설·비품의 범위가 명확한지

‘가게 전체를 넘긴다’는 표현만으로는 포함되는 물품을 서로 다르게 이해할 수 있습니다. 다음 항목을 목록과 사진으로 남기는 것이 좋습니다.

• 인수 대상인 냉장고·집기·가구 등의 품목과 수량
• 기존 임차인이 가져갈 물품
• 임대·렌탈 중인 장비와 계약 처리 방법
• 고장이나 수리가 필요한 시설

권리금 계약에서 이전할 대상의 범위를 구체적으로 정하는 것은 공식 표준계약서 안내에서도 다루는 사항입니다.

5. 기존 보증금과 점포 정산이 별도로 정리됐는지

임대인에게 돌려받을 보증금과 인수자에게 받을 권리금은 지급 주체가 다릅니다. 각각의 금액과 지급일을 따로 정리하세요.미납 월세·관리비, 전기·수도 등 사용료의 정산 기준일도 확인합니다. 원상복구가 필요한 부분이나 새 임차인이 그대로 사용할 시설이 있다면 임대인과도 처리 방식을 명확히 합의해 두는 것이 좋습니다.

계약 전 한 번에 확인할 체크리스트

확인사항	정리할 내용
부동산 비용	업무 범위, 청구 근거, 각 부담자와 금액
새 임대차	보증금·월세·기간·입주일 확정 여부
권리금 계약	새 임대차 불발 시 처리와 계약금 반환 조건
잔금·인도	권리금 잔금일, 시설 인도일, 열쇠 전달일
인수 물품	포함·제외 품목, 렌탈 장비, 고장 상태
기존 계약 정산	보증금 반환일, 사용료 정산, 원상복구 합의

부동산 비용 안내는 문자 등으로 남겨두고, 권리금 계약에 추가로 합의한 내용은 상대방과 서면으로 정리하세요. 계약 비용의 부담자와 점포 인수 조건을 함께 확인하면 잔금 단계에서 생길 수 있는 오해를 줄일 수 있습니다.

• 임대인과 인수자가 보증금·월세·계약기간에 합의했는지
• 새 임대차계약이 체결되지 않을 때 권리금 계약을 어떻게 처리하는지
• 받은 권리금 계약금의 반환 조건은 무엇인지
• 권리금 잔금일과 시설·비품 인도일이 어떻게 연결되는지

공식 권리금 표준계약서 안내에도 새 임대차가 체결되지 못하는 경우의 권리금 계약 처리와 계약금 반환 관련 내용이 포함돼 있습니다. 다만 이미 체결한 개인 계약에 동일한 조건이 적용된다고 단정하지 말고, 실제 계약서 문구를 확인해야 합니다.

부동산에는 “제가 부담할 비용이 있다면 어떤 업무에 대한 것인지, 금액과 근거를 미리 알려주세요”라고 요청하세요. 비용 안내를 문자로 남겨두면 이후 서로 다르게 이해하는 일을 줄일 수 있습니다.